Обзор рынка нежилых помещений и земельных участков Владивостока — III квартал 2020 г.
Компания «ИНДУСТРИЯ-Р», представила обзор подготовлен рынка нежилых помещений и земельных участков города Владивосток по итогам III квартала 2020 года.
Объем рынка продаж нежилых помещений во Владивостоке в III квартале 2020 года снизился на 24,79% и составил 140 943 кв. м. При этом снижение объема предложения наблюдается во всех основных сегментах рынка сегментах рынка за исключением сегмента «базы» и категориях «street retail», «офисные помещения в БЦ» и «торговые помещения в ТЦ» – в этих сегментах рынка наблюдается рост объема от 12,4 до 56,4%.
Объем рынка в денежном выражении упал на 24,5% и составил 9,6 млрд рублей. Объем рынка аренды в физическом выражении вырос на 33,8% и составил 338 492 кв. м. Рост продаж в сегменте «street retail» и рост объема на рынке аренды, вероятно вызваны ограничениями, связанными пандемией COVID-19, в результате которой с рынка были вынуждены уйти многие мелкие продавцы и освободилось большое количество помещений.
Рынок аренды коммерческой недвижимости во Владивостоке
Ставка аренды офисных помещений в офисных зданиях Владивостока в III квартале 2020 года практически не изменилась (снижение на 0,12%), и составила 941 руб. за кв. м в месяц. При этом вырос объем предложения в офисных зданиях на 19,7% и составил 34 957 кв. м, что также подтверждает вывод о проблемных явлениях на рынке.
Средняя ставка аренды на офисные помещения в целом по г. Владивосток также изменилась незначительно и составила 866
руб. за кв. м в месяц (рост на 1,8%). Объем предложения офисных помещений в аренду более чем на 50% состоит из офисов, расположенных в ценовом районе «Центр».
Распределение объема предложения по районам (кв. м)
Ставка аренды в торговых центрах Владивостока практически не изменилась и составила 1 696 руб. за кв. м в месяц (снижение на 0,8%), а ставка аренды в торговых помещениях в целом по Владивостоку упала на 3,6% и составила 1 304 руб. за кв. м в месяц.
Объем вакантных площадей в торговых центрах в сравнении с прошлым кварталом вырос на 66,4% и составил 39 979 кв. м. Рост объема вакансий в торговых и офисных центрах и незначительные изменения в ставках аренды, свидетельствует о негативных тенденциях на рынке, связанных с процессами карантина и самоизоляции.
Ставка аренды на складские помещения снизилась на 6,2% и составила 392 руб. за кв. м в месяц. На производственные помещения ставка снизилась на 3,2% и составила 448 руб. за кв. м в месяц. На нежилые помещения неопределенного назначения (ПНН) составила 777 руб. за кв. м в месяц. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Владивостока наблюдается снижение ставок аренды.
Рынок продажи коммерческой недвижимости во Владивостоке
Средняя цена предложения при продаже офисных помещений во Владивостоке в III квартале 2020 года составила 111 208 руб. за кв. м (рост на 11,1%). Цена предложения на продающиеся офисные помещения в бизнес центрах города составила 136 014 руб. за кв. м. Рост цены в сегменте «бизнес центры» обусловлен выставлением на рынок офисных площадей в БЦ «Динас» на Уборевича, д. 5А по цене 250 000 руб. за кв. м.
Средняя цена предложения на торговые помещения в городе в III квартале 2020 года выросла на 5,4% и составила 98 238 руб. за кв. м. Цена предложения на торговые помещения в торговых центрах составила 136 238 руб. за кв. м, помещения street retail во Владивостоке предлагаются на рынке в среднем по цене 143 169 руб. за кв. м.
Средняя цена предложения на «помещения неопределенного назначения» (ПНН) выросла на 3,6% и составила в третьем квартале года 87 545 руб. за кв. м.
Цена предложения на складские помещения выросла на 15,5% и составила 45 621 руб. за кв. м. Средняя цена предложения на производственные помещения в III квартале 2020 года понизилась на 8,5% и составила 55 547 руб. за кв. м.
На рынке земельных участков Владивостока средняя цена предложения на участки под коммерческое строительство в третьем квартале выросла на 9,8% и составила 1,514 млн руб. за сотку.
На рынке продажи земельных участков во Владивостоке наблюдается снижение цен предложения в большинстве сегментов рынка в пределах от 3% до 14%, за исключением участков под коммерческое строительство и дачных участков в пригороде Владивостока, где наблюдается незначительный рост показателей.
Данные, опубликованные в обзоре, носят исключительно информационный характер и не могут служить основанием для совершения сделок купли-продажи/аренды и пр.
Обзор подготовлен ООО «ИНДУСТРИЯ-Р» (представительство в Санкт-Петербурге)
Дымченко Сергей Николаевич, директор
Источник
Объемы продаж на рынке недвижимости Владивостока сократились на треть
Рынок жилой недвижимости во Владивостоке, как и в большинстве городов России, встал на паузу. Риелторское сообщество дальневосточной столицы фиксирует снижение объемов сделок на 30-40 процентов. Однако не стоит делать поспешных выводов и драматизировать ситуацию, говорят представители отрасли. Спад объясняется не только кризисными явлениями в экономике, но и обычной сезонностью.
«Наш бизнес имеет четко выраженную сезонность. У риелторов год кормят два месяца — сентябрь и декабрь. Именно в эти периоды совершается максимально количество сделок. Конечно, я не скажу, что кризис никак не повлиял на нашу сферу деятельности, это не так. В начале года было заметно оживление — те, кто настроился на покупку квартиры, но не успел этого сделать в декабре, совершали сделки после новогодних каникул в феврале–марте», — рассказывает генеральный директор ООО «Лукоморье» Александр Беспалов.
По словам эксперта, скачок курса доллара в начале марта стал стимулом ускорить покупку для тех, кто находился в раздумьях. В итоге за март количество предложений готовых квартир бизнес-класса заметно сократилось — такую недвижимость активно покупали. А сейчас рынок замер.
Внесла коррективы в ситуацию на рынке и самоизоляция. С начала апреля не работает МФЦ, подать документы на регистрацию сделки можно только через нотариуса, а это порядка 30 тысяч рублей дополнительных затрат. Этот фактор тоже заставляет многих выжидать с совершением сделок.
Единственный сегмент, который демонстрирует сегодня заметное оживление, — это загородная недвижимость.
«Самоизоляция открыла многим людям глаза на прелести загородного образа жизни. Участки за городом сейчас пользуются большим спросом, как и готовые дома», — рассказал эксперт.
Есть на рынке жилой недвижимости и факторы, которые компенсируют негативное влияние кризиса. В частности, это доступные ипотечные программы, которые стали предлагать многие банки, и, конечно, государственная программа ипотеки под 2 процента для молодых семей.
«Я бы сказал даже, что экономический кризис оказал меньшее влияние на рынок жилой недвижимости, нежели снижение ставок по ипотеке и государственная программа поддержки молодых семей ипотекой под 2 процента. Приобретение недвижимости стало куда доступнее, чем было до 2019 года. Многие из тех, кто раньше не рассчитывал на покупку жилья, теперь смогли себе это позволить», — говорит директор Дальневосточного филиала АО «Российский аукционный дом» Дмитрий Пуриков.
Ипотечные программы в свою очередь повлекли увеличение объемов строительства нового жилья. Однако несмотря на это, спрос на квартиры в новостройках сегодня превышает предложение. Отсюда и «бодрящая» цена на квадратный метр нового жилья.
«Даже в самом захудалом районе квартиры в новостройках бойко расходятся по цене в среднем в 100 тысяч рублей за квадрат. Люди уже не хотят покупать что попало, многие озабочены вопросами улучшения качества жизни. Такие факторы как безопасность, охрана, состояние подъезда, лифтов, придомовой территории, которыми раньше покупатели могли пренебречь, теперь вышли на первый план. Людям важно, какие у них будут соседи, как обстоят дела с парковкой возле дома, и многие другие аспекты», — отмечает Александр Беспалов.
При этом, по мнению специалиста, вызванный доступностью ипотеки рост продаж на рубеже 2019–2020 годов и последовавший за ним экономический кризис, повлекший снижение доходов граждан, могут привести к тому, что на рынке появится множество предложений по ипотечным квартирам. Люди, которые в условиях кризиса не вытягивают ипотечные платежи, будут вынуждены избавляться от недвижимости. Такие квартиры всегда дешевле — это связано с тем, что процесс их приобретения и оформления несколько сложнее.
«По моим прогнозам, таких предложений на рынке станет особенно много к осени», — считает Александр Беспалов.
Эксперт также прогнозирует снижение цены на бюджетное жилье — гостинки, квартиры в «хрущевках», небольшие квартиры в панельных девятиэтажках 81 серии.
«В связи с тем, что рынок аренды сейчас чувствует себя хуже всего, лишившись туристов и студентов, и неизвестно, когда он сможет восстановить свои позиции и сможет ли вообще, я полагаю, что маленькие недорогие квартиры будут дешеветь. Сейчас самое время избавляться от такой недвижимости, не дожидаясь, пока цена на нее упадет», — считает собеседник агенства.
Что касается покупки жилья, то эксперт советует не торопиться. По мнению Александра Беспалова, спешить сейчас некуда. Однако многое зависит от ценового сегмента недвижимости, на которую нацелен потенциальный покупатель.
Если бы я собирался покупать жилье, скажем, за 10 миллионов рублей, я бы сейчас инвестировал в новострой, поскольку такая недвижимость будет расти в цене. В случае с дешевыми и дорогими квартирами, я бы не делал резких движений. Наверняка к сентябрю появятся хорошие предложения. При этом не стоит забывать, что живые деньги сейчас — хороший стимул для продавцов делать скидки. Именно поэтому не стоит совсем замораживать процесс поиска — если покупатель находит квартиру или дом своей мечты, сейчас отличное время для торга», — говорит он.
Что касается сектора нежилой недвижимости, то здесь турбулентность намного сильнее. Для многих компаний в условиях кризиса аренда стала непосильным бременем.
«Доходы от аренды сильно упали, и уже сейчас очевидно, что восстановятся они не скоро. Собственники коммерческой недвижимости столкнулись с неплатежами, с отказом от аренды. Удержать клиентов смогли лишь те, кто пошел им навстречу, сделал ставку на лояльность. Конечно, многие арендодатели сейчас задумываются о продаже. Предложений на рынке будет все больше, спрос все меньше. Стало быть, наступает благоприятное время для инвесторов — при наличии грамотного бизнес-плана, учитывающего текущую ситуацию в экономике, сейчас можно приобретать активы в виде недвижимости по хорошей цене. В свою очередь продавцам я бы посоветовал адекватно подходить к вопросу ценообразования, а также обратить внимание на аукционный способ продажи, с помощью которого можно заключить более выгодную сделку», — считает.
На вопрос: «Как изменится рынок риелторских услуг после пандемии коронавируса?», представители отрасли отвечают единодушно — с него уйдут случайные игроки. Рынок давно идет к тому, что легких денег на нем больше не будет, многие посредники уже значительно умерили свои аппетиты. В перспективе стоимость агентских услуг сократится еще сильнее. Выживут только наиболее компетентные и ресурсные компании. А это в свою очередь поднимет средний уровень качества услуг.
Источник
Что происходит на рынке недвижимости Владивостока
Несколько лет подряд эксперты констатировали, что более интересного и резонансного рынка, нежели жилая недвижимость, в Приморье нет. По итогам 2017-го ситуацию на нем они охарактеризовали словом «ломка». Во многом она была связана с поправками в 214-ФЗ, призванными максимально обезопасить дольщиков. Теперь же самым подходящим понятием происходящего может стать «неопределенность».
На рынке недвижимости Владивостока ни покупатели, ни продавцы пока не могут смириться с реальностью: первые ждут, когда цены упадут, а вторые не верят, что их надо снижать. При этом многолетний дефицит жилой недвижимости развратил сферу агентов по ее покупке-продаже: их работа сводится к тому, чтобы публиковать объявления на соответствующих сайтах в пользу продавца и встречать покупателей на адресах явки. Переговоры с теми и другими, если опустить технические характеристики объекта, ограничиваются тем, что продавцу сообщают, что он продает слишком дорого и аналогичные объекты будут дешевле, а покупателю — что у него мало денег, и то, что он хочет купить, стоит дороже.
«При правильно выбранной стоимости ходовые объекты должны реализовываться в срок до трех месяцев», — уверен генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Владимир Закурко. По подсчетам риелторов, в прошлом году во Владивостоке было продано около 16 тыс. квартир, из них 3,5 тыс. — в новостройках. По данным Управления Росреестра по Приморскому краю, количество зарегистрированных прав, сделок, ограничений на объекты жилого фонда несколько снизилось по сравнению с 2017 г.
То есть ни дешевая ипотека, ни колебания курсов валют не привели к ажиотажу. Те, кто хотел конвертировать валютные накопления в недвижимость, сделали это. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен, тем более что после декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ стартовала вторая волна подорожания ипотеки. И это при том, что рынок еще не почувствовал этого в полной мере, — банковские одобрения по кредитам действуют до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих пор выдается по «осенним» ставкам.
Откуда деньги?
Главный вопрос, который ставит экспертов в тупик, — откуда в период кризиса люди находят средства на покупку квартир, да еще в таком объеме, чтобы «разогревать» рынок?
«Подозревать граждан в сокрытии больших накоплений не стоит, — считает руководитель ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Почти 70% денег на рынке недвижимости оборачиваются только внутри этого рынка. Продал квартиру, добавил денег (возможно, ипотечных) и купил другую. Входные чистые деньги — всего 20–25% от оборота рынка. Еще примерно столько же дает ипотека».
Подавляющее большинство сделок на рынке сейчас происходит после торга. Объективный дисконт на сегодня составляет 150–300 тыс. руб., а в остальном цена будет меняться под конкретного покупателя — насколько быстро нужна продажа и насколько «смелое» предложение по цене. По словам экспертов, зачастую собственники склонны завышать стоимость квартир. Однако случаи, когда на неадекватные по цене объекты находился покупатель, единичны.
Что с ценами?
Опрошенные специалисты уверены, что в феврале цены на вторичном рынке Владивостока традиционно «стояли», и такая ситуация продлится до лета. За прошлый год они немного подросли. Но цифры каждый эксперт называет свои. Так, по данным агентства недвижимости «Аском», темпы роста стоимости квадратного метра соотносятся с инфляцией в России, которая составила 3,9%.
По словам же Владимира Закурко, стоимость выросла на 12–15%. «Повышение стоимости квадратного метра жилых помещений ожидалось уже давно, — говорит Владимир Закурко. — Этому способствовали закон об аккредитивах новостроек, сниженная процентная ставка по ипотеке, нестабильная ситуация с курсом национальной валюты и другие факторы. Продолжится ли рост? В 2010 г. можно было найти малогабаритную 3-комнатную квартиру из серии бюджетного жилья за 2 млн с небольшим. Большая часть потенциальных клиентов ждала снижения стоимости, сейчас такая квартира оценивается в 4 млн — почти в два раза дороже. Для покупателей лучшим периодом была осень прошлого года, когда цены еще не поднялись, а ставка по ипотеке составляла 9,5%. Сейчас, конечно, выгодней собственникам жилья реализовывать свои активы. Но и покупателям я бы рекомендовал не затягивать. Если будет снижение стоимости ближайшие полгода, то незначительное».
«По реальным сделкам ценообразование опирается на уровень спроса, конкуренцию и немного продажной магии», — указывает Косиков. По его словам, от уровня спроса получается базовый уровень цены. Дальше учитываются расположение дома, квартиры, состояние, виды. Есть районы с исторически объективным сложившимся уровнем спроса. Но это не постоянная величина, она может существенно меняться, что наблюдается по некоторым микрорайонам последние десять лет. Если покупателю не нужна данная конкретная квартира именно в этом доме по каким-то внутренним причинам, он всегда может уйти к «конкурентам», где цена более адекватна или можно поторговаться.
«Каждый кулик хвалит свое болото, — считает генеральный директор СК «Эскадра» Борис Поздняков. — У каждого городского района свои приверженцы. Житель Первой Речки в 80% не переедет на Вторую Речку, а житель Чуркина, скорее всего, купит в новостройке в своем районе».
Чего ждут?
Чего ждут?«Мы наблюдаем наш рынок с 2000 г., — говорит Сергей Косиков. — Все три «кризиса» (2004, 2008, 2014) рынок немного проседал, потом быстро догонял. И на протяжении всех этих лет всегда есть люди, которые постоянно говорят о скором обвале, снижении цен. Сидят без квартиры и ждут, а цены — растут».
Эксперты не находят предпосылок к падению цен. Возможно небольшое проседание до лета — в связи с небольшим ростом сделок в ноябре — декабре. Но это будет выравнивание рынка. Дальше — или стабильность, или небольшое увеличение. Если же во Владивостоке начнутся новые «стройки века» или реализация спецпрограмм типа «ипотеки под 0%», то это подогреет спрос и, как следствие, цены.
«Мы ожидаем увеличения стоимости квадратного метра, — говорит генеральный директор СК «Система» Алишер Аббасов. — К застройщикам ужесточаются требования федерального законодательства (эскроу-счета и так далее). В связи с изменениями градостроительного плана Владивостока и политическими играми застройщикам стало сложнее работать. Пока наблюдается переходный период, рынок в ожидании. Но по ряду новостроек в прошлом году пиковые цены выросли в полтора раза».
В чем парадокс?
В этих условиях, говорит Сергей Косиков, все больше покупателей рассматривают новостройку как альтернативу «вторичке». «Если не стоит остро потребность в переезде сразу в готовую квартиру, то многие готовы рассматривать новостройки», — считает эксперт.
«Парадокс в том, что по стране объемы строительства упали, в Приморье же — выросли, — говорит заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. — Мы — единственный регион, где рост составил 30%. Почему так, сложно сказать. На первичном рынке наблюдается рост стоимости, покупателей не пугает цена в 150 тыс. рублей за квадратный метр».
«В одном и том же районе стоимость квадратного метра в новостройке может быть и 50 тыс., и 140 тыс., — указывает Борис Поздняков. — Все зависит от формата и площади квартир относительно района, правильности позиционирования. Попал застройщик «в тему» или нет, удачно ли спроектировал дом? Все индивидуально для каждого проекта. К примеру, в давно построенном «Атлантисе-2» цены в 1,5–2 раза ниже, чем в еще не готовых новостройках по соседству. Вот что значит продвижение и грамотная подача».
«Осенью квартиры в новых домах продавались хорошо, — утверждает главный инженер компании «Капитал-строй» Сергей Золотавин. — В феврале наблюдается определенный спад, он сезонный. Отмечу, что сейчас покупатели предпочитают такое жилье, в которое можно заехать и жить, а не «голые стены».
Все три «кризиса» (2004, 2008, 2014) рынок немного проседал, потом быстро догонял. И на протяжении всех этих лет всегда есть люди, которые постоянно говорят о скором обвале, снижении цен. Сидят без квартиры и ждут, а цены — растут
Какой вопрос?
Логично было бы предположить, что смещению спроса в сторону новостроек способствует износ жилого фонда Владивостока. За почти 20 лет нового столетия в столице ДФО введено всего 74 новостройки — притом что в городе около 4 тыс. домов.
Официально аварийным считается 71 дом, где проживает 1188 человек. Но по факту малопригодных для обитания построек больше. Насчитывается 687 малоэтажных многоквартирных домов возрастом до 1960 г., в том числе на островных территориях. Считается, что здания времен СССР в условиях приморского климата (морской ветер, высокая влажность, частые осадки) изнашиваются быстрее, чем такие же объекты в средней полосе. В ближайшие годы к состоянию ветхих в муниципалитете приблизятся еще несколько сотен «панелек» 60-х и 70-х годов.
«Сложно оптом оценить износ жилого фонда, — говорит Сергей Косиков. — Пятиэтажки морально и физически устарели, сейчас строят из более энергоэффективных материалов. Но во многих домах сделали капитальный ремонт, заменили все коммуникации, отреставрировали межпанельные швы и так далее. Кроме того, большой вопрос, какая среда комфортней для проживания — пятиэтажный дом на 60 квартир с зеленым сквером или четырехсотквартирная башня в бетонных джунглях».
Вместе с тем, как считает Владимир Закурко, «неправильно считать, что в Приморье слишком большой процент аварийного жилья. Хрущевки прослужат людям еще не один десяток лет. Но с каждым годом сложней продавать квартиры в 2–3-этажных домах. Многое зависит от самого дома и его локации, в целом старый фонд сейчас стоит значительно дешевле других домов».
Что дальше?
Борис Поздняков: «У людей стало меньше денег, наблюдается падение потребительского спроса. Мы переживаем свою «Великую депрессию». Сильно сомневаюсь, что переток покупателей со вторичного на первичный рынок сколько-нибудь заметен. Для того чтобы купить квартиру в новостройке, для начала, как правило, нужно уже иметь жилье. Без иллюзий: 80–90% продают старую квартиру и покупают новую. Многие делают это в ипотеку. Приобретения с инвестиционными целями сегодня минимальны. В 2019 г. будет мощная встряска строительного рынка в связи с введением эскроу-счетов. 30–50% застройщиков уйдут. Банки получат тотальную власть над оставшимися. Снизится рентабельность бизнеса.
Но любая война — для лучшей жизни. Останутся самые устойчивые застройщики. Недострои и обманутые дольщики будут исключены. С учетом того, что динамика роста цен сохранится, строительство будет инвестиционно привлекательным, люди понесут сюда деньги из банков. В конечном счете строительный рынок разовьется. Что касается цены жилья, то стоимость будет только расти — как всегда было раньше. Мир объединяется, Владивосток находится на границе западной и восточной культур, разных рас. Недвижимость здесь долго будет привлекательной».
«Новый порядок строительства, эскроу-счета не способствуют развитию строительства, — говорит Сергей Федоренко. — Кроме того, налоговая служба выжимает из участников строительного бизнеса по максимуму, все полулегальные схемы отмирают. А налоги — плюс 50% к стоимости жилья. В столице Дальнего Востока жилье будет дорожать».
Источник
Цепная реакция: рост цен на новостройки во Владивостоке увлёк за собой вторичный рынок жилья
Объём жилищного строительства в Приморье и столице края за год значительно увеличился, предложение на рынке недвижимости растёт, и по законам рынка это должно было «охладить» рост цен на квартиры. Но если первичный рынок разогревает льготная ипотека, то вторичный, похоже, дорожает по инерции. Застройщики среди факторов роста цен называют повышение курса доллара, стоимости стройматериалов и дефицит иностранной рабочей силы. А эксперты рынка недвижимости констатируют — цены достигли психологического потолка и теперь стабилизировались, но снижения ждать не стоит. Как изменилась стоимость недвижимости в разных районах Владивостока, почему экономжильё теперь продают по цене бизнес-класса, а вторичка не отстаёт от новостройки, — в обзоре VL.ru.
Стоимость квартир в Приморье и Владивостоке растёт, несмотря на увеличивающиеся темпы строительства жилья. Так, губернатор края заявил, что в 2020 году сдали почти 650 тысяч квадратных метров, в 2021-м планируют 800 тысяч, а в 2022-м уже миллион «квадратов». Одновременно, по данным ДОМ.РФ, в Приморье с использованием счетов эскроу идёт строительство 74 многоквартирных домов общей площадью почти 1,15 млн кв. м. По старым правилам возводят 102 многоэтажки на 1,58 млн кв. м. За год темпы строительства выросли на 13%.
Во Владивостоке, по данным экономического мониторинга мэрии, за весь 2020 год было введено в эксплуатацию 308 тысяч квадратных метров жилья (на 34,2% больше, чем в 2019-м). Количество построенных квартир — 5698 единиц, что в 1,5 раза больше результата предыдущего года. Из этого объёма 34,5 тысячи «квадратов» пришлось на индивидуальные жилые дома, а остальные 273,6 тысячи — на многоквартирные.
В наступившем году темпы строительства во Владивостоке продолжили расти. За первые два месяца 2021-го в краевом центре ввели в эксплуатацию 112,7 тысячи кв. м — это в 3,7 раза больше аналогичного периода 2020 года. Число построенных квартир — 1619 единиц (в 3,4 раза больше января-февраля 2020-го). На частные дома из этого объёма пришлось только 4 тысячи «квадратов», а на многоквартирные — 108,7 тысячи. То есть лишь за два первых месяца текущего года во Владивостоке было сдано почти 40% того объёма, что был построен в 2020-м.
Однако растущее предложение на рынке недвижимости не сбивает цены на жилые «квадраты». Напротив, весь год они росли опережающими темпами, причём как на первичном, так и на вторичном рынке. Основной причиной «перегретого» рынка эксперты называют появление льготных ипотечных программ, которые распространяются только на покупку жилья у застройщиков.
Сами застройщики отмечают, что 70% сделок по приобретению квартир в новостройках проходят с использованием ипотеки. Из них льготные программы — это четыре из пяти ипотечных сделок (80%). Большая часть покупателей пользуется «Дальневосточной ипотекой», следом идёт кредитование с господдержкой. Менее популярна ипотека под 6,5% годовых.
Новостройки и вторичный рынок соревнуются в росте цен
Итак, на первичном рынке недвижимости Владивостока цены идут вверх, подгоняемые ипотечным спросом. Но не уступает им и вторичное жильё.
По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru, средняя по Владивостоку цена квадратного метра в предложениях продавцов на 1 апреля составляла 146 тысяч рублей, а в декабре 2020-го была чуть больше 135 тысяч. То есть за четыре месяца она выросла на 8%, или более чем на 10 тысяч рублей за «квадрат». При этом предложения от застройщиков в ещё не сданных домах сейчас в среднем держатся на уровне 121 тысяча рублей — с декабря цена поднялась примерно на 2 тысячи. На вторичном рынке рост средней стоимости «квадрата» более заметный — с 150 тысяч в декабре до 163 тысяч в апреле.
Что касается строящегося жилья во Владивостоке, то наиболее заметный рост зафиксирован в районе Луговой — в апреле «квадрат» там стоит в среднем почти 136 тысяч рублей (+14,6% к декабрю прошлого года). На Заре — чуть больше 130 тысяч рублей за квадратный метр (+10,8%). Удивляют также цены в районе Патрокла, где нет в пешей доступности школ, детских садов и больших супермаркетов. Там средняя цена квадратного метра в строящемся доме в среднем составляет 135,67 тысячи рублей (+8,8%). Подобную цену можно найти также в новостройках в районе 3-й Рабочей — почти 135 тысяч за «квадрат» и плюс 10,6% к декабрю 2020-го.
В районах, где изначально были высокие цены на недвижимость, они выросли не значительно. На Первой Речке квадратный метр новостройки прибавил в стоимости 3,4% и в апреле оценивался продавцами в среднем в 164,5 тысячи. В некоторых районах после резкого роста цена даже снизилась, например, на Второй Речке, в центре города и на БАМе.
Динамика цен на недвижимость в строящихся домах Владивостока (тыс. руб.)
Недвижимость
1 дек. 2020 г.
1 янв. 2021 г.
1 фев. 2021 г.
1 мар. 2021 г.
1 апр. 2021 г.
Средняя по городу
* По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru (объявления от застройщиков, дом не сдан)
На вторичном рынке жилья во Владивостоке стоимость «квадрата» традиционно умопомрачительная. Хотя приходится констатировать, что цены на гостинки к 1 апреля пошли на убыль по сравнению с декабрём — минус почти 18%. Сейчас продавцы просят за «квадрат» малогабаритного жилья — 140,38 тысячи рублей. А вот однокомнатные квартиры поднялись в цене — почти на 5 тысяч за «квадрат». Стоимость двух- и трёхкомнатных выросла ещё больше — продавцы за четыре месяца увеличили цены более чем на 27 тысяч и 8000 рублей за «квадрат», соответственно.
По районам города самый значительный рост во Владивостоке показала вторичка на Патрокле — с 1 декабря уже плюс 40 тысяч рублей за «квадрат» (+25,8%). Этот ещё строящийся район с неразвитой инфраструктурой по цене уже приближается к 3-й Рабочей и Первой Речке. Некогда считавшийся неблагополучным Чуркин по цене жилого «квадрата» приближается к спальному району Зари.
В центре города стоимость «квадрата» к апрелю 2021 года сформировалась на уровне 225 тысяч рублей (+24,4% к 1 декабря 2020-го). На 3-й Рабочей уровень цен на вторичном рынке в марте поднимался выше 240 тысяч за «квадрат», но в апреле «остыл» до 196,5 тысячи. Это объясняется выходом на рынок квартир в новых домах от собственников, где уже сделаны евроремонты и установлена дорогая мебель.
Динамика цен на недвижимость на вторичном рынке Владивостока (тыс. руб.)
Недвижимость
1 дек. 2020 г.
1 янв. 2021 г.
1 фев. 2021 г.
1 мар. 2021 г.
1 апр. 2021 г.
Средняя по городу
* По данным аналитики сайта объявлений FarPost.ru (объявления от частных продавцов, дом сдан)
Распродажа на стадии котлована
По данным ДОМ.РФ, лишь 30% площадей в новостройках Приморья распродано. Такой вывод госкорпорация делает на основе анализа проектных деклараций застройщиков. Считается, что рынок перегрет и можно говорить об ажиотажном спросе на жильё, если уровень продаж поднялся выше 40%. Если этот показатель ниже 30%, то речь идёт о слабом спросе.
Насколько реальны такие цифры спроса на новостройки в Приморье и Владивостоке? С точки зрения директора «Городского риэлторского центра» Сергея Косикова, сам факт, что в новостройках нашего края может быть распродано менее 30% квартир, вполне реален. Но эти усреднённые данные по региону сами по себе ничего не отражают. В ближайшее время выходят в продажу несколько новых достаточно больших жилых комплексов, и тогда эта цифра на какое-то время окажется ещё меньше.
«В среднем за месяц только по Владивостоку проходят примерно 400 сделок по покупке новостроек. А всего квартир в строящихся в настоящий момент жилых комплексах во Владивостоке примерно 12 тысяч общей площадью почти 600 тысяч квадратных метров. По нашим данным, реально распродано уже больше половины из них», — резюмирует Сергей Косиков.
Генеральный директор ООО «Ареал-Девелопмент» Александр Шмидт полагает, что данная ситуация может быть связана с довольно активным выходом на рынок новых объектов жилищного строительства в 2020 году. К текущему моменту застройщики могли просто не успеть реализовать большую долю квартир, так как, несмотря на высокий спрос, рынок имеет определённую скорость поглощения. Так, ЖК бизнес-класса «Маринист» был сдан осенью 2019 года, а полностью реализован — в 2020-м. В ЖК Novatoria продажи стартовали в конце 2020 года, но объект уже распродан на треть.
«У нас ни разу не было такого случая, чтобы к моменту ввода в эксплуатацию квартиры не были реализованы полностью. Если говорить о строящихся объектах (25-этажные дома ЖК в Снеговой Пади), то уже сейчас, на этапе котлована, продано 40% квартир», — рассказали представители застройщика «Восточный ЛУЧ».
По наблюдениям директора Eskadra Management Евгения Павликова, в жилых комплексах компании квартиры продаются достаточно активно и темпы продаж прогнозируемы. Например, летом 2017 года стартовала реализация квартир в ЖК «Морион». На настоящий момент в продаже остались три квартиры.
«В ЖК Oasis продажи стартовали в сентябре 2020 года, и на сегодняшний день проданы 45% квартир. Мы движемся в запланированном темпе и к окончанию строительства планируем продать 100%», — уточняет руководитель девелоперской компании.
Генеральный директор ООО «Инвестиционно-строительная компания «АРКАДА» Наталья Марченко также считает, что нужно обратить внимание, на какой стадии строительства новостройка: котлован, готовый конструктив или дом, готовящийся к сдаче. Факторы, от которых в дальнейшем зависит стоимость жилья, включают этажность, сторону света и вид из окна.
Самые активные продажи всегда наблюдаются либо в начальной стадии строительства, либо когда до сдачи дома остаётся менее года, и покупатели уже могут непосредственно увидеть и оценить объект, в котором планируют приобрести недвижимость. На протяжении строительства, как правило, продажи зависят от сезонной активности. В летние месяцы почти всегда наблюдается спад продаж, который постепенно возрастает к декабрю. А в январе-феврале снова наступает спад. Чаще всего это связано с праздниками и отпусками людей.
«В наших домах к моменту сдачи, как правило, свободных квартир уже очень мало, около 5% от общего количества», — замечает глава строительной компании.
Цены растут и вряд ли остановятся
Сам факт, что цены на новостройки растут весьма значительно, застройщики не скрывают. Среди влияющих на это факторов девелоперы называют изменение курса доллара к рублю, растущую стоимость стройматериалов, часть из которых зарубежного производства, а также сокращение иностранной рабочей силы в регионе. Проектное финансирование также повлияло на стройку — теперь цену за «квадрат» контролирует и банк, а застройщикам необходимо платить проценты по кредиту. По словам Евгения Павликова, к основным факторам удорожания жилья сейчас можно отнести стоимость рабочей силы и инертных материалов, а также повышение цен на металлопрокат.
Как замечает Наталья Марченко, за последние шесть месяцев удорожание строительных материалов наблюдается почти каждый месяц: «Как правило, мы стараемся закладывать такие риски в самом начале проекта, чтобы не было резких скачков цен на квадратный метр. Строительство жилья — это коммерческий сектор, где каждая компания выбирает свою стратегию продаж. Быстрые продажи сопровождаются снижением стоимости и активными скидками, зато дают объём. Если компания планирует продать квартиры подороже на конечных этапах строительства, то необходимо просчитать банковские и другие издержки, если такая стратегия принесёт больше прибыли, то это тоже имеет место. Сегмент, в котором позиционируется дом, также важен, так как это влияет и на выбор отделочных материалов, проект благоустройства, а также оборудование, которое устанавливается в жилом доме. Всё это в конечном счёте и формирует стоимость квадратного метра в том или ином объекте».
По мнению Александра Шмидта, на рост цен во Владивостоке оказала влияние и нестабильность в экономике. Она привела к тому, что население увидело целесообразность вложения денег в один из наиболее устойчивых активов – жилую недвижимость, цены на которую стабильно растут.
Среди факторов, которые влияют на цену недвижимости, Александр Шмидт также называет дефицит земельных участков. Во Владивостоке в силу сложного холмистого рельефа и географического расположения города на полуострове, окружённом морем, количество подходящих для строительства и при этом свободных участков ограничено. Застройщикам приходится делать серьёзные финансовые вложения в проектирование, так как построить типовой дом часто просто не представляется возможным.
Бизнес-класс сравнялся с экономом
По наблюдениям руководителя отдела развития и маркетинга ООО «Центр новостроек» Юлии Чех, за первые полгода от начала строительства дома комфорткласса раскупают первые 50% квартир. А к моменту сдачи практически все квартиры там уже проданы. Цена однокомнатных, как всегда, высока во всех сегментах. Тогда как продавать трёхкомнатные квартиры стало не очень выгодно: покупателей на них немного в силу большой площади, помноженной на цену квадратного метра. Интересно, что и двухкомнатные квартиры у застройщиков сравнялись по стоимости «квадрата» с трёшками. Но во всех случаях лидером по взлёту ценника стали квартиры в новостройках экономкласса. Как результат, сегодня разница цен между «квадратом» бизнес-класса и скромной новостройкой практически незаметна.
Если говорить о ценах, которые фигурируют в базах продаж между частными лицами, то эту стоимость квартир определяют аппетиты продавца — сколько хочет получить на руки собственник недвижимости. А там уже как договорятся покупатель и продавец, такая и будет окончательная цена.
В то же время ждать неожиданного снижения очень высоких цен на рынке вторичной недвижимости Владивостока, совсем не стоит, уверены участники рынка. По мнению Сергея Косикова, условная «средняя цена» может снизиться даже из-за смены изменения предложения на рынке. Например, в продажу вышли несколько квартир большой площади, а несколько небольших были проданы. В больших квартирах цена за квадрат меньше, вот и средний показатель по району снизится.
«Мы не видели зимнего спада продаж. То, что сейчас происходит на вторичном рынке, – это ситуация, когда цены достигли некоторой высокой психологической отметки, выше которой расти пока нет возможности. За год цены поднялись слишком быстро, и наступила некая стабилизация. Поэтому спрос и предложение примерно уравнялись. Такая ситуация продлится достаточно долго.
За прошлый год и вторичный рынок, и первичный «соревновались» между собой за покупателя. Несколько раз за год основной акцент спроса перетекал с одного рынка на другой. Но падения цен точно не происходит. При этом есть сегменты на вторичном рынке, цены на которые за прошлый год не выросли совсем. Это квартиры в центре города. Просто в этом сегменте основной рост произошёл чуть раньше – в 2019 году», — считает Косиков.
По оценкам эксперта, в 2020 году цены в новостройках в разных сегментах выросли от 25% до 35%, в зависимости от степени готовности и класса жилья. На вторичке средний рост составил примерно 27%. В новостройках сильнее всего подорожали квартиры самого недорого класса – стандарт, что было ожидаемо. Все программы господдержки ипотеки ориентированы, прежде всего, на поддержание спроса на новостройки, а рынок готового жилья уже подтягивал свои цены вслед за первичным сегментом. Далее даже если квартиры и будут дорожать, то практически на уровне инфляции.
Руководитель отдела продаж компании «Аском» Татьяна Землякова полагает, что снижение цен на вторичном рынке жилья в столице ДФО во многом касается конкретных объектов и их хозяев. Снижают цену те, кому надо продать квартиру срочно: люди планируют уехать из Приморья и, что называется, сгрузить вещи по теплу. В целом, по мнению эксперта, основной тренд — увеличение стоимости квадратного метра, а не его удешевление. К маю рынок и вовсе ожидает оживления продаж. Как минимум до 1 июля спрос продолжит подогревать и «Дальневосточная ипотека».
Более долгосрочные прогнозы участники рынка пока давать не решаются. Тем более ключевая ставка ЦБ в случае дальнейшего повышения заставит задуматься весь ипотечный рынок, который пока и выступает драйвером роста цен на недвижимость.
Источник
Статистика цен на продажу квартир в Владивостоке
Выбирая место для проживания, люди изучают транспортную доступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, – и само месторасположение дома. Поэтому для них важно иметь возможность сравнить метро и районы Владивостока по ценовым показателям продажи на текущий момент, динамику и темп изменений, определить уровень доходности потенциального жилья.
Воспользуйтесь фильтром, чтобы выбрать количество комнат, тип объекта (вторичка или новостройки). Вы увидите отображение средней цены продажи за объект или за квадратный метр, а также расценки.
На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры:
- Однокомнатная – 4 264 765 руб., за месяц показатель изменился на 6 %;
- Двухкомнатная – 6 742 549 руб., где средняя цена изменилась на -6 %;
- Трехкомнатная – 8 880 324 руб., где показатель стоимости изменился на 11 %;
- Четырех- и многокомнатная – 14 276 137 руб., средняя цена изменилась на 10 %.
На первичном рынке средняя стоимость продажи по количеству комнат:
- Однокомнатная – 4 231 789 руб., за месяц показатель изменился на 11 %;
- Трехкомнатная – 7 566 168 руб., где показатель стоимости изменился на 48 %;
Цены на продажу квартир за июнь по районам
| Район | cредняя стоимость квартиры руб. | изменения относительно данных за май | Цена за м²., руб./м² | изменения относительно данных за май | процент объявлений в городе |
|---|---|---|---|---|---|
| Вторая речка | 9 146 208 | 30% | 120 243 | 15% | 0% |
| Первая речка | 9 681 266 | 21% | 162 817 | -9% | 0% |
| Центральный | 10 768 660 | -9% | 189 213 | -10% | 0% |
Цены на продажу квартир по районам
В этом разделе можно сравнивать между собой прайсы на продажу квартиры по районам. С помощью настраиваемых фильтров выбирайте отображение стоимости, количество комнат, отображение расценок за объект или за квадратный метр, тип объекта (вторичка или новостройки).
На вторичном рынке высокие цены на продажу жилья зафиксированы в районах:
- Однокомнатная – 4 029 563 руб., район Вторая речка
- Двухкомнатная – 7 115 353 руб., район Центральный
- Трехкомнатная – 14 235 694 руб., район Центральный
- Четырех- и многокомнатная – 19 215 621 руб., район Центральный
Дешевле квартира обойдется в районах:
- Однокомнатная – 2 507 971 руб., Центральный
- Двухкомнатная – 7 115 353 руб., Центральный
- Трехкомнатная – 9 189 380 руб., Вторая речка
- Четырех- и многокомнатная – 13 277 713 руб., Вторая речка
На первичном рынке дороже обойдется квартира в районах:
- Четырех- и многокомнатная – 10 088 176 руб., Вторая речка
Низкие цены установились в районах:
- Четырех- и многокомнатная – 10 088 176 руб., Вторая речка
Статистика о средних ценах по количеству комнат (от одно- до многокомнатной квартиры) выводится в форме таблицы. В ней вы можете изучить, как отличается стоимость за объект или за квадратный метр, проследить как изменилась средняя цена по отношению к предыдущему месяцу в процентах, рассмотреть соотношение по объему предложений в разрезе комнат в базе портала недвижимости.
Источник